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關于進一步加強土地出讓管理工作的通知(征求意見稿)
發布時間: 2018-11-28 13:44:42   作者:   來源: 區國土臨安分局   點擊率:

政府規範性文件(征求意見稿)


公  示


 


根據區委區政府的要求,為進一步加強土地出讓管理工作,杭州市國土資源局臨安分局着手起草了《關于進一步加強土地出管理工作的通知》(征求意見稿),現将該文稿通過網站進行公示,征求社會各界意見。公示時間自2018年4月11日起,公示期7個工作日。


如有不同意見,請将修改意見反饋至以下郵箱:437575057@QQ.COM


謝謝!


 


                     杭州市國土資源局臨安分局


                       二○一八年四月十一日


 


關于進一步加強土地出讓管理工作的通知


(征求意見稿)


 


臨政辦發﹝2018﹞ 号


各鎮人民政府、街道辦事處,區政府各部門、各直屬單位,省市各駐臨機構:


為加強全區土地出讓管理工作,提高土地精細化管理水平,根據《浙江省土地節約集約利用辦法》(省政府第343号令)、《浙江省人民政府辦公廳關于加強土地出讓管理工作的通知》(浙政辦發〔2015〕130号)、《杭州市人民政府辦公廳關于加強經營性用地出讓管理工作的通知》(杭政辦函〔2016〕72号)等文件精神,經區政府同意,現就進一步加強土地出讓管理工作通知如下:


一、加強土地出讓前期工作


(一)加強規劃引導。加快實現城鄉規劃确定的建設用地範圍内控制性詳細規劃全覆蓋,按照經批準的控制性詳細規劃和節約集約用地等要求,明确拟出讓宗地的空間範圍、用地性質、容積率等規劃條件和建設要求,并及時向社會公開,規劃條件中的用地性質和土地利用現狀分類(2017年版)土地用途相銜接。拟出讓宗地周邊的市政道路、公共綠化等公共基礎設施用地原則上不得納入出讓範圍。嚴格執行按宗地出讓的規定,原則上不得将兩宗以上地塊捆綁出讓,但對不同用途高度關聯、需要整體規劃建設、确實難以分割供應的綜合用途建設項目用地,可以按照一宗土地實行整體供應,涉及混合兩類以上城市建設用地大類的,必須明确各自比例或建築面積。[i]出讓土地涉及地下空間開發利用的,應按照地下空間開發利用管理相關規定明确地下空間的規劃條件。


(二)加強計劃調控管理。根據“城鄉統籌、節約集約、供需平衡、有保有壓”的原則科學編制年度國有建設用地供應計劃,合理安排出讓土地的總量、結構、布局、時序。[ii]各鎮(街道)和做地主體要提前謀劃,及時将轄區内或做地範圍内計劃出讓的地塊情況報送臨安區土地儲備中心。未列入年度供應計劃的,不得進行土地出讓。[iii]


(三)嚴格實行“淨地”出讓。各鎮(街道)和做地主體應當根據做地、儲備和供應“三個計劃”提前謀劃,及時完成拟出讓宗地征地拆遷和必要的通水、通電、通路和場地平整等前期開發工作。拟出讓宗地必須是征收(拆遷)安置補償落實到位、沒有經濟法律糾紛、土地權利清晰并已注銷原土地權利證書(經營性用地必須完成不動産權登記)、具備動工開發基本條件的“淨地”,地塊内原則上要達到無建(構)築物的條件,規劃保留除外。不具備“淨地”條件的,一律不得出讓。[iv]涉及房地産開發項目的,住建部門應明确配套基礎設施和公共設施建設的内容、主體和時序,并形成配套核查意見作為地塊出讓的依據,同時應根據要求提供商品住宅項目用地公共租賃住房配建協議或養老服務用房競配協議。涉及公建項目出讓的,規劃部門應在規劃設計條件中應明确是否配建酒店式(服務型)公寓及相應的建築面積(待結合杭州市政府新的文件精神)。


(四)嚴格編制土地出讓方案。土地出讓方案應當符合土地使用标準,體現節約集約用地的要求,符合土地使用權網上交易的各項要求,應當包括下列内容:


1.供地方式、拟供宗地的位置(四至範圍和地上、地下空間範圍);


2.土地面積、建築面積、用途、容積率(商住比)、使用年限;


3.土地交付時間、開工、用地竣工時間;


4.起始價、競買保證金、競買加價幅度、土地出讓價款繳納期限及比例、履約保證金繳納及比例和返還要求;


5.土地轉讓條件;


6.其他需要約定的内容。


工業用地出讓方案除包括上述内容外,還應當明确項目投産達效要求,主要包括:


1.首次投産達效期限(一般3—5年);


2.期内項目投資、畝産銷售、畝産稅收、轉讓條件;


3.工業項目用地綜合評價結果。(待結合上級新文件)


二、加強供地管理各項環節


(一)規範土地出讓方式。嚴格執行《招标拍賣挂牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部第39号令)、《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部第21号令)、《協議出讓國有土地使用權規範<試行>》(國土資源部[2006]114号)等法律法規要求,商服、住宅、工業等用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的,應當采用招标、拍賣或者挂牌的方式出讓。[v]除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續以劃撥方式取得土地外,對國家機關辦公用地,以及各類基礎設施、社會事業用地要積極實行有償使用。


經認定符合對無法獨立分宗且不具備單獨招拍挂出讓條件的零星國有建設用地(單獨地塊面積原則上不超過3畝)、加油站拆遷安置用地(不超過原産權面積)、原土地使用權人自行開發的城鎮低效用地再開發土地、村集體經濟組織自主開發的村級留用地項目,經有權一級政府批準可以協議出讓方式供地,具體程序按照協議出讓國有土地使用權有關規範執行,但法律、法規、行政規定等明确必須招拍挂出讓的除外。[vi]


(二)規範出讓地價管理。國土資源主管部門應當委托有資質的評估機構根據拟出讓宗地的規劃條件和土地市場情況開展地價評估,評估機構應當獨立出具土地估價報告并嚴格履行電子備案程序。[vii]土地出讓底價(工業用地和創新型産業用地除外)必須在估價報告的基礎上,經區土地出讓協調小組集體研究、綜合确定,嚴禁未經評估直接确定土地出讓底價。[viii]


(三)規範土地出讓條件設置。對包含商品住宅用途的出讓土地不得設置任何前置條件,其他各類經營性用地出讓嚴禁違法違規設定準入要求、競買人資質等具有排他性或唯一性的影響公平、公正競争的前置條件。[ix]産業用地可根據經濟轉型、産業升級、節約集約要求設置産業類型、投入産出、生産技術等開發建設要求。[x]


(四)規範交易信息發布規則。土地出讓公告必須于招标拍賣挂牌活動開始前20日發布,土地出讓結果必須于招标拍賣挂牌活動結束後10個工作日内發布。土地出讓公告應在當地土地有形市場或者區級以上主流媒體公開發布,并在中國土地市場網、當地國土資源主管部門和土地交易機構門戶網站公開。[xi]土地出讓公告發布後,不得在出讓文件中新設競買前置條件。公告期間,土地出讓公告内容發生變化的,應按原公告發布渠道及時發布補充公告,及時書面通知已報名的競買申請人。涉及土地使用條件變更等引起土地價格調整的,應經依法審批重新發布出讓公告。土地交易網站應提供土地出讓文本下載服務,下載途徑須在土地出讓公告中明确。


(五)規範執行土地出讓網上交易。


國有建設用地使用權網上出讓方案,報杭州市人民政府批準後,統一在全省土地使用權網上交易系統進行出讓。以拍賣或者挂牌方式确定競得人後,競得人支付的競買保證金,轉作受讓地塊的定金。其他競買人支付的競買保證金,出讓人必須在拍賣挂牌活動結束後5個工作日内予以退還,不計利息。競得入選人未通過資格審核的,或未按時簽訂網上交易成交确認書和國有建設用地使用權出讓合同的,競價結果無效,競買保證金不予退還。


三、加強土地出讓文件管理


(一)土地出讓合同。土地出讓合同應當約定規劃條件、土地使用條件、土地出讓價款繳納及比例要求、交地時間和條件等内容。[xii]經營性用地應當重點約定開竣工時間、履約保證金繳納和返還條件、違約責任等内容;工業用地應當重點約定項目竣工時間、投産達效條件、履約保證金繳納和返還條件、土地轉讓條件、違約責任等内容。土地出讓合同約定内容應當與土地出讓文件一緻。


(二)建設項目履約監管協議書。建設項目履約監管協議書作為土地出讓文件的一部分,與土地出讓合同具有同等效力,由屬地政府(街道辦事處)與土地競得人簽訂後納入批後監管範圍。


四、加強土地出讓批後監管


(一)規範土地出讓價款繳納行為。未按照土地出讓合同約定繳納土地出讓價款的,出讓方可以按照合同約定解除合同,競得人或者中标人已交付的定金不予退還,并承擔相應的違約責任。未按照合同約定繳清全部土地出讓價款及違約金的,不得辦理不動産登記,也不得按照土地出讓價款繳納比例分割辦理不動産登記。


(二)加強履約保證金管理。履約保證金應當按照土地出讓合同約定如數按期繳納到位,不得以任何名義減免或者變相減免。履約保證金的退還必須在合同履約完成後,由土地使用權人向國土部門提出申請,經國土部門審核批準後方可辦理保證金退款手續。


(三)全面推進日常批後監管。充分發揮國土資源遙感監測“一張圖”和綜合動态智能監管系統優勢,及時、全面地開展日常動态巡查工作,并結合現場核查加強對已供土地的開工、開發建設進度、用地竣工等開發利用情況實施動态巡查,及時在省建設用地批後監管系統中記錄、更新。各類建設項目應當按照土地出讓合同約定施工建設,其中:經營性用地開工期限一般為交地之日起1年内;工業用地開工期限一般為交地之日起6個月内,最長不超過1年。


(四)強化政策執行的監督檢查。區土地出讓協調小組辦公室會同有關部門,不定期組織專項督查,對政策落實不力的鎮(街道)、部門,視情予以責令改正、約談等處理;情況嚴重的,按照有關規定予以追責。嚴肅查處土地出讓違法違規行為。[xiii]凡在土地出讓環節存在弄虛作假、徇私舞弊、玩忽職守等失職渎職行為的,必須嚴肅追究有關人員及相關單位的責任,視情節輕重,依照有關規定給予組織處理或者紀律處分,涉嫌犯罪的,移送司法機關依法追究刑事責任。[xiv]


本通知自發布之日起施行。


 



 

[i] 依據來源于《浙江省人民政府辦公廳關于加強土地出讓管理工作的通知》(浙政辦發〔2015〕130号),“二、切實落實土地出讓公告審查制度,加強土地出讓公告動态監測預警”。


[ii] 依據來源于《浙江省人民政府辦公廳關于加強土地出讓管理工作的通知》(浙政辦發〔2015〕130号),“一、健全土地出讓決策機制,加強土地出讓計劃管理”;《浙江省土地節約集約利用辦法》(省政府第343号令)第七條。


[iii] 依據來源于《杭州市人民政府辦公廳關于加強經營性用地出讓管理工作的通知》(杭政辦函〔2016〕72号),“二、加強計劃管理”。


[iv] 依據來源于《杭州市人民政府辦公廳關于加強經營性用地出讓管理工作的通知》(杭政辦函〔2016〕72号),“三、嚴格‘淨地’出讓規定”


[v] 依據來源于《浙江省土地節約集約利用辦法》(省政府第343号令),第三章土地供應和收回,第十三條。


[vi] 依據來源于《杭州市人民政府關于實施“畝産倍增”計劃促進土地節約集約利用的若幹意見》(杭政〔2014〕12号),“四、促進城鎮低效土地盤活利用,提高零星國有建設用地利用效率”。


[vii] 依據來源于《浙江省人民政府辦公廳關于加強土地出讓管理工作的通知》(浙政辦發〔2015〕130号),“三、健全土地出讓定價程序”。


[viii] 依據來源于《浙江省土地節約集約利用辦法》(省政府第343号令),第十四條;《杭州市人民政府辦公廳關于加強經營性用地出讓管理工作的通知》(杭政辦函〔2016〕72号),“建立協調機制”。


[ix] 依據來源于《浙江省土地節約集約利用辦法》(省政府第343号令),第十三條。


[x] 依據來源于《浙江省人民政府辦公廳關于加強土地出讓管理工作的通知》(浙政辦發〔2015〕130号),“禁止違規設定競買條件”。


[xi] 依據來源于《浙江省人民政府辦公廳關于加強土地出讓管理工作的通知》(浙政辦發〔2015〕130号),“三、強化土地出讓信息公開”。


[xii] 依據來源于《浙江省土地節約集約利用辦法》(省政府第343号令),第十七條。


[xiii] 《浙江省土地節約集約利用辦法》(省政府第343号令),第三十九、四十條。


[xiv] 依據來源于《浙江省人民政府辦公廳關于加強土地出讓管理工作的通知》(浙政辦發〔2015〕130号),“加強土地出讓監督檢查,切實落實共同責任機制”。


 


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